Lend貸したい方
Flow住まいを貸す契約の流れ
住宅を貸し出す場合には不動産会社に依頼することになります。
その際の手順や要点を紹介します。
不動産会社を選ぶ
既存の物件に以下のような課題が生じている場合、管理を不動産会社に委ねるのが良いでしょう。
- 空室対策が必要
- 信頼できる入居者を募りたい
- 家賃未納や問題入居者への備えが必要
不動産業者は、物件の特性や要望に基づいて綿密な調査を行います。所在地や物件の特徴、構造や築年数、駐車状況、希望家賃、ターゲット入居者層などを考慮し、最適な賃貸住宅経営の提案とサポートをしてくれます。
管理を任せる不動産会社を選ぶときは、国土交通省の賃貸住宅管理業者登録制度に基づいているかを確認することが重要です。登録を受けた会社は一定の基準に則った管理を行っており、契約前の説明や収受した賃料の厳格な管理などが行われています。
国土交通省のホームページを確認することで、登録があるかどうかを簡単に確かめることができます。登録がある場合、信頼性が高く、安全で安心な管理が期待できます。
物件の概要を確認する
不動産会社は実際に現地を訪れ、物件の内外、備品や施設、周辺の公共施設や環境、アクセス情報、同じエリアの類似物件の賃料などを徹底的に調査します。
調査結果に基づいて、間取りや設備、外観などに関するリフォームの提案や、賃料の見直しに関するアドバイスを提供します。
また、所有権以外の権利関係については、登記事項証明書などを通じて確認を行います。
適正家賃を算出する
家賃の適正な算出方法には、「積算」と「比較」の2つの手法があります。
「積算」は、土地購入費用や建設資金など、賃貸住宅の構築にかかる全ての費用を合算し、それから月額家賃を算出する方法です。
一方で、「比較」の手法では、対象物件周辺の同様の物件の家賃をいくつか調査し、それを修正して月額家賃を算出します。修正は立地、築年数、間取り、設備、仕様などから行います。
「積算」によって算出された賃料が市場相場から大きく外れている場合、最終的には「比較」の手法を使って市場性を確認する必要があります。
この際、「3DK月額12万円」のように賃料の「総額」で比較する方法と、「単価」で比較する方法があります。単価は「坪単価（または1帖あたりの単価）」で、居室面積から使用できない部分を差し引いた単価です。
この手法は、比較対象が限られている場合や変則的な間取りの物件にも適しています。しかし、適正な家賃を設定するには物件固有の要素や相場を考慮する必要があります。地元の不動産会社に査定を依頼することが最も良い方法です。
入居者の募集要項を設定する
特定の条件を付けることで、入居者の特性に影響を与えることがあります。例えば、「学生限定」にすることで、「連帯保証人がしっかりしており稼働率がよい」という利点が生まれます。
逆に、「女性限定」にすると、「きれいに室内を使ってくれ夜騒いだりしない」といった良い点が生まれます。ただし、入居者層を限定することによるデメリットも存在するため、慎重な判断が必要です。
ペットや楽器の持ち込みに対しては、一部の抵抗がありつつも供給物件が少ないため、競争力が高まります。また、入居時の一時金の設定も競争力を向上させる手段の一つです。敷金は原状回復費用や滞納家賃の担保として機能しているため、軽減が難しい一方で、礼金や「フリーレント」の導入により、入居者にとって魅力的な条件を提供できるでしょう。
契約条件を設定する
賃貸条件について、普通借家契約にするのか定期借家契約にするのかを決めます。
通常の賃貸契約では、契約期間を設定していても、入居者からの更新要求には正当な事由がない限り拒絶できません。家主は、居住予定や従前の契約経過、建物の使用状況、立退き料などを考慮して判断しなければなりません。
それに対して、定期借家契約では、契約期間の満了で契約が終了し、理由がなくても家主が建物を明け渡すことができます。ただし、定期借家契約を結ぶには借地借家法の要件を満たす必要があり、その際は不動産会社のアドバイスを受けることが望ましいでしょう。
入居者にとっては、通常の契約よりも不利な条件となり、賃料は一般的に安く設定され、礼金などの一時金も少ない傾向があります。この両者の特徴についてまとめておきましょう。
入居者募集広告について取り決める
不動産会社によっては、広告出稿に伴う費用を負担してほしい旨を提案されることがあります。これに同意した場合、もちろん、その費用を負担することになります。
広告活動を行う前に、広告内容について不動産会社と協議し、後で広告に関する詳細な明細を受け取るように心がけましょう。
物件ごとに入居者基準を設ける
物件のグレードや間取り、立地条件、環境、既存入居者の特徴などによって、どの層に適しているかや入居者をどのように限定するかといった基準が生まれます。
これらの基準を明確にすることで、入居希望者がそれに適しているかどうかを判断しやすくし、審査をより的確に行うことができます。
入居者の資格要件の確認
重要なポイントは3つあります。
まず初めに、「引っ越しの動機」です。入居者の引っ越し理由を知ることで、以前の生活状態や共同住宅での適応力を判断できます。
次に「身元および人柄の確認」です。入居希望者が提出した入居申込書の情報を確認し、住民票や勤務先に問い合わせるなどの方法で詳細な確認を行います。ただし、このような確認は、事前に不動産会社から入居希望者に説明され、同意を得た上で行うべきです。連帯保証人の身元確認も同様に大切です。
最後に「収入面の確認」があります。会社員の場合、源泉徴収票や納税証明書を用いて収入を確認します。月々の家賃が収入の30％を超える場合は、滞納が多いという傾向があるため、慎重に対応する必要があります。
不動産会社に管理を委託していると、こうした入居者情報が報告されることが一般的です。
入居者に用意してもらう書類
契約手続きにおいて、入居者に提出していただく書類は、主に入居申込書の内容を裏付けるものとなります。 具体的には住民票、収入証明書（源泉徴収票または納税証明書）、本人確認書類（運転免許証、学生証のコピー等）、保証人の同意書、保証人の印鑑証明書、必要に応じて保証人の収入証明書が含まれます。
契約書上のポイント
賃貸契約を結ぶ際には、契約当事者の権限を確認することが必要です。
入居者が未成年や制限された能力を持つ場合、契約は有効でも後で無効とされる可能性があるため、保護者の同意や連帯保証を得ることが重要です。
同様に、同居人がいる場合はその続柄と人数を把握し、第三者が入居した場合に争いが生じないように注意が必要です。
家賃の支払い時期については、法的には毎月末に支払うことが規定されていますが、実際には翌月分前払いが一般的です。
契約や解約時に端数が発生する場合は、日割計算での支払いを明記しておくと良いでしょう。
家賃の増減に関しては、特約によって一定期間変更しないことが決まっている場合を除き、価格変動や公租公課の変動などにより調整できます。
修繕費用の負担区分についてはトラブルの原因となりやすいため、細かく定めた別表を使用すると良いでしょう。判例によれば、家主の修繕義務免除は小修繕に限られ、かつその内容が明確である場合に認められます。
これらの契約内容に関する詳細は、不動産会社と相談して検討することが望ましいです。
更新手続きを行う
契約期間が満了すると、更新手続きが行われます。
手続きをしなくても契約は自動的に継続できますが（これを「自動更新」といいます）、その場合は期間の定めがない契約となります。
ただし、自動更新が何度も繰り返される中で、無断転貸や連帯保証人の変更がある場合もあるため、慎重に対処する必要があります。入居者と連帯保証人の双方との合意に基づき、更新手続きを行っておく方が良いでしょう。
また、更新時に家賃を引き上げるには、「土地建物に対する公租公課の変動」「土地建物の価格変動や経済事情の変動」「近隣の建物との比較により、家賃が不相応になる場合」など、具体的な根拠が必要です。これらの調査と説明は専門的な業務であるため、媒介（管理）を委託している不動産会社に依頼することをおすすめします。
退去手続きを行う
入居者から解約の通知を受けたら、退去手続きを進めます。解約に伴う日割家賃などの解約条件や、予告期間について説明し、引越し日が確定したら正式な解約手続きを文書で行うよう伝えます。
移転先が郵便物の受け取り可能な住所かどうかを確認し、電話番号が未確定の場合は確定後、速やかに連絡してもらうよう依頼します。
また、入居者が設置したエアコンの取り外しや引越し時のゴミ処理方法、引越し前に各種公共料金の精算なども説明します。退去時には預かっている敷金を確認し、未払い家賃や原状回復費用と相殺の検討を行います。
原状回復は退去時の重要なポイントであり、それ故にトラブルに発展することが非常に多い問題です。この業務に関しては不動産会社に委託し、入居者との立会いを実施することが望ましいです。
新しい入居者を募集する
新しい入居者を募集する際には、入居条件や空室修繕工事の内容を検討します。
必要に応じて、再商品化のためのリフォームを行い、競争力を向上させることも推奨されます。
住宅の貸し出しについてお困りの方やご相談したい方は、お気軽にご連絡ください。